zakup mieszkania na kredyt
Nieruchomości – czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

Zakup mieszkania na kredyt prowadzi do wielu rozważań. Każdy, kto chciałby zainwestować w posiadanie własnych czterech kątów, myśli czy będzie to dla niego opłacalne. W zrealizowaniu marzenia najczęściej pomaga wzięcie kredytu. Jak aktualnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości? Na to pytanie odpowiadają Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Większe ceny mieszkań

Według danych GUS w pierwszym półroczu tego roku wydano pozwolenia lub zgłoszono do budowy blisko 171,5 tysiąca mieszkań. To ponad 40% więcej niż w tym samym czasie w 2020 roku. Jest to związane ze stale rosnącym popytem na nowe mieszkania, a to sprawia, że lokale drożeją. Michał Nazarczyk – ekspert ZFPF mówi, że pomimo zauważalnego wzrostu cen, nie brakuje kupujących. Tłumaczy, że przyczyną tego są korzystne warunki udzielania kredytów hipotecznych, ponieważ rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych sprawia, że wzrost cen lokali jest mniej odczuwalny. Dodatkowo od 2005 do 2020 roku przeciętna pensja w Polsce wzrosła o blisko 2800 zł, a raty kredytu są zdecydowanie mniejsze niż w ubiegłych latach. Wzrost wynagrodzeń doprowadził do tego, że wzrosła nasza zdolność kredytowa, dzięki czemu można łatwiej otrzymać środki, ale też wziąć większą sumę pieniędzy, potrzebną na zakup mieszkania na kredyt.

Wysoka inflacja niszczy marzenia o spadku cen mieszkań. Według danych GUS, w lipcu tego roku jej wskaźnik wyniósł 5%, co jest najwyższą wartością od 10 lat. Wraz z tym rosną ceny gruntów i materiałów budowlanych. Zdaniem Michała Nazarczyka, NBP powinien wdrożyć kilka rozwiązań, które będą przeciwdziałać negatywnym skutkom inflacji. Między innymi powinno dojść do podwyższenia stóp procentowych, co będzie równoznaczne ze wzrostem miesięcznej raty kredytu. Mogłoby to wyhamować popyt na kredyty hipoteczne, a także zmniejszyć ceny nieruchomości, ponieważ będzie wtedy brakowało zainteresowanych ich kupnem. Dopóki oprocentowanie będzie tak niskie jak do tej pory, korzystniejszą opcją wydaje się być inwestycja w nieruchomość.

Rekomendacja S

Według nowelizacji Rekomendacji S do 30. czerwca tego roku banki musiały wdrożyć uaktualnione zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Istotną zmianą było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą lub okresowo stałą stopą procentową. W większości banków pojawiła się tylko ta druga możliwość, a okres wynosi 5 lat. Po jego upłynięciu klient może zdecydować się na oprocentowanie stałe z nową stawką lub oprocentowanie zmienne. Stałość gwarantuje niezmienną wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych. Rafał Salach, również ekspert ZFPF mówi, że wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorca ma kontrolę nad wysokością raty w dłuższej perspektywie, co przekłada się na poczucie stabilności i bezpieczeństwo domowego budżetu. Obecnie takie oferty wiążą się jednak z wyższym kosztem niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Ze zmian mogą skorzystać również osoby, które już spłacają zobowiązania.

Zakup mieszkania na kredyt pod wynajem

Nadal jest on wspaniałą inwestycją, ponieważ na rynku najmu mieszkań również jest widoczny znaczący wzrost cen. W największych polskich miastach kwota, którą należy zapłacić za wynajem lokalu jest większa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Różnice widać najbardziej odnośnie mieszkań o powierzchni 50m2 i mniejszych. Wyjątkiem od reguły jest tylko Kraków. Należy również pamiętać, że nie brakuje osób, które od zakupu mieszkania wolą wynajem. Korzystną lokalizacją są szczególnie miejscowości turystyczne lub ośrodki akademickie. Wzrost cen oznacza, że dzięki inwestycji uda nam się spłacić kredyt, a przy tym zarobić. Zamknięcie uczelni sprawiło, że z rynku odeszli studenci, którzy stanowią ważną grupę najemców. Wraz z ich możliwym powrotem na uczelnię, wzrośnie popyt na mieszkania, a to sprawi, że inwestorzy znajdą chętnych na swoje lokale i będą mogli dyktować ich ceny. Wszystko jednak zależy od dalszych losów pandemii.

„Polski ład”

„Polski ład” m.in wprowadza obowiązkowy podatek ryczałtowy również dla prywatnych najemców. Jeśli wejdzie w życie, będzie obowiązywał od przyszłego roku. Aktualnie podatnik może rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Druga opcja jest tą korzystniejszą, ponieważ umożliwia opodatkowanie samych dochodów. Po zmianach nie będzie już wyboru, a dla wielu wynajmujących będzie to nieopłacalne. Mimo możliwych strat, dobrą opcją jest również sprzedaż nieruchomości. W racie kapitałowo-odsetkowej dla kwoty kredytu wynoszącej np. 300 000 zł, udzielanego na 25 lat (przy założeniu 20% wkładu własnego i oprocentowaniu 2,5%), rata kapitałowa wynosi obecnie ok. 720 zł. Wynajmujący osiąga zatem realny zysk ze spłaty kredytu przez najemcę. Należy tu także wziąć pod uwagę potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W razie braku dochodów z najmu i z decyzji o sprzedaży nieruchomości, Barometr Metrohouse i Gold Finance pokazuje, że średni czas sprzedaży mieszkania w pięciu największych polskich miastach w II kwartale 2021 roku wyniósł 127 dni¹, czyli ponad 4 miesiące.

Jakie są pozytywy programu „Polski ład”? Można do nich zaliczyć „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ma ono dać możliwość zakup mieszkania na kredyt osobom, które nie posiadają sumy pieniędzy pokrywającej się z wymaganym minimalnym wkładem własnym. W praktyce oznacza to, że rząd gwarantuje bankowi spłatę zobowiązania, jeśli kredytobiorca nie poradzi sobie z jego spłatą. Kwota nie może jednak przekroczyć 100 tys. złotych. Taka możliwość jest skierowana do osób w wieku od 24. do 40. lat, które chcą nabyć mieszkanie z rynku pierwotnego, kupić nieruchomość na rynku wtórnym lub socjalnym, czy wybudować dom. Według Rafała Salacha, po wejściu programu w życie, powinniśmy przygotować się na wzrost popytu na rynku nieruchomości, a tym samym na poważny wzrost cen.

  1. Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.
PODZIEL SIĘ