Jaki podatek w 2019 r.?
Stawka podatku od zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia nie zmieniła
się i wciąż wynosi 19%. Zmianie uległ natomiast okres trwania tzw. ulgi mieszkaniowej,
która dawała zbywcom możliwość uniknięcia obowiązku zapłaty podatku pod jednym
warunkiem. W okresie 2 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do
zbycia, musieli przeznaczyć uzyskane z tego tytułu środki na własne cele mieszkaniowe. W
przeciwnym razie byli zobowiązani do dokonania korekty swoich zeznań podatkowych oraz
zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.
Od 1 stycznia 2019 r. okres trwania ulgi mieszkaniowej nieznacznie się wydłużył – z 2 do 3
lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zbycia. Zbywcy zyskują
więc dodatkowy rok na znalezienie sposobu wykorzystania uzyskanych środków ze sprzedaży lub zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i uniknięcia w ten sposób
konieczności zapłaty podatku powiększonego o wartość odsetek.
Co to są wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe?
Podatnik może zwolnić się od zapłaty podatku, gdy przeznaczy środki uzyskane ze zbycia
nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, których katalog ustawodawca sformułował w
art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Katalog ma charakter zamknięty, co oznacza, że tylko wymienione w nim przypadki można uznać za własne cele mieszkaniowe.
Do końca 2018 r. wydatki te obejmowały m.in.:
– nabycie budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego
albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa,
– nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w
tym prawie,
– spłatę kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, jeśli były zaciągnięte przed
uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia na cele związane z nabyciem, adaptacją lub
remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części.
W 2019 r. katalog ten rozszerzył się o wydatki poniesione na budowę, rozbudowę,
nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części albo
własnego lokalu mieszkalnego.
Katalog wydatków pomija wszelkie obiekty oraz prawa do budynków, które nie mają celu
mieszkaniowego. Wyjątkiem jest tylko adaptacja budynków lub lokali rekreacyjnych na
mieszkalne. Ponadto cele mieszkaniowe muszą charakteryzować się osobistym związkiem ze zbywcą, co oznacza, że wydatki np. na nabycie mieszkania pod wynajem nie będą uznane za poniesione na własne cele mieszkaniowe.
Wszelkie wydatki na cele mieszkaniowe powinny zostać udokumentowane umową, fakturą
albo dokumentem administracyjnym, który potwierdza ich poniesienie.
Nowe zasady rozliczania odziedziczonych nieruchomości
Nowe przepisy przyniosły zmianę w terminie naliczania 5-letniego okresu istnienia
obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. Do końca ubiegłego roku termin ten naliczano od momentu śmierci spadkodawcy, który przekazał nieruchomość spadkobiercy.
Natomiast z początkiem nowego roku termin ten nalicza się już od momentu kupna
nieruchomości przez spadkodawcę.
Tym samym podatnicy zyskali szansę na całkowite uniknięcie obowiązku zapłaty podatku,
jeśli zechcą sprzedać odziedziczoną nieruchomość, którą spadkodawca nabył na więcej niż 5 lat przed swoją śmiercią. Ponadto, jeśli spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez krótszy okres przed śmiercią, jego długość również wlicza się do ogólnego rachunku.
Przykładowo, jeśli umarł 2 lata po zakupie nieruchomości, spadkobierca powinien odczekać
jedynie 3 lata od nabycia, aby uniknąć obowiązku płacenia podatku.
Spadkobierca może także włączyć w koszty uzyskania przychodu nakłady, jakie poczynił
spadkodawca na nieruchomość będącą przedmiotem dziedziczenia, takie jak koszty
wybudowania lub jej nabycia. Do kosztów można także doliczyć ciężary z nią związane, w
tym długi.
Co zyskają rozwodnicy?
Analogiczne zasady liczenia terminu istnienia obowiązku podatkowego w przypadku zbycia
nieruchomości dotyczą rozwiedzionych małżonków. W ich sytuacji ważny jest również
termin nabycia albo wybudowania budynku lub lokalu mieszkalnego. Jeśli po rozwodzie
powstanie potrzeba pozbycia się nieruchomości, termin istnienia obowiązku liczy się od
końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub oddania budynku do użytku, a
nie od momentu podziału wspólnej masy majątkowej.
Kto skorzysta na nowych przepisach?
Znowelizowane przepisy ustaw o podatku dochodowym oraz Ordynacji podatkowej weszły w życie z dniem 1 stycznia 2019 r. Nie oznacza to jednak, że objęły wszystkie przypadki zbycia nieruchomości. Korzystne zmiany odczują tylko Ci podatnicy, którzy dokonali zbycia po tej dacie. Przy czym bez znaczenia pozostaje to, czy nieruchomość została nabyta lub
odziedziczona jeszcze za rządów starych reguł.
Zmiany w opodatkowaniu zbycia nieruchomości wpływają pozytywnie na sytuację
podatników, którzy nabywają nieruchomość w drodze dziedziczenia. Jednak zmiana w uldze
mieszkaniowej, która dotyczy innych form nabycia, nie poprawia istotnie ich położenia.
