Sytuacja epidemiologiczna wpłynęła na wszystkie aspekty życia Polaków. Wiele osób wstrzymuje się z zakupem mieszkań dla siebie, natomiast nadal kupowane są lokale na wynajem. Z czego to wynika?
Kredyt odkładamy na później
Obecnie zauważamy widoczny spadek zainteresowania tematem zakupu mieszkania i domu. Sytuacja jest niepewna, wielu ludzi niepokoi się o pracę, a ci, którzy prowadzą własne firmy, często musieli drastycznie ograniczyć zakres działalności. Jak przedstawia się obecnie rynek najmu? Przede wszystkim spadło zainteresowanie najmem krótkoterminowym, związanym z turystyką. Właściciele takich lokali przestawili się na wynajem długoterminowy, co w sposób oczywisty zwiększyło podaż mieszkań, szczególnie w dużych miastach. Mimo to, lokale nie stoją puste. Jest to spowodowane tym, że część najemców planujących w tym roku zakup mieszkania, odłożyło tę decyzję na później. Część z nich bezpieczniejsze uważa za bezpieczniejsze przedłużenie umowy najmu o kolejny rok i przeczekanie aż sytuacja dotycząca zatrudnienia oraz zarobków będzie stabilna. Poza tym, klienci mogą mieć obawy o ocenę zdolności kredytowej przez banki. Podaż kredytów została bowiem ograniczona i zaostrzono ich warunki, m.in. wymagając większego wkładu własnego. Wzięcia kredytu nie ułatwia także częściowo zdalny tryb pracy urzędów, sądów i banków, co sprawia, że formalności mogą trwać dłużej i wymagać stania w długich kolejkach. Jednak biorąc pod uwagę dostępność mieszkań, okazuje się, że na rynku wciąż jest ich za mało w stosunku do zapotrzebowania.
– Pandemia nie sprawiła, że ceny nieruchomości spadły. Zgodnie z wcześniejszymi trendami, ceny nadal rosną, liczba inwestorów na rynku zwiększa się, a oferowane mieszkania są coraz mniejsze – mówi Marta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, zajmującej się przygotowywaniem nieruchomości na wynajem. – Pojawił się też nowy trend, tak jak na Zachodzie, teraz również i u nas coraz więcej rodzin decyduje się na wynajem, w ogóle rezygnując z zakupu mieszkania.
Najmniejszym zainteresowaniem kupujących cieszą się 2- oraz 3-pokojowe mieszkania w blokach z wielkiej płyty, położone w dzielnicach znacznie oddalonych od centrum. Dzieje się tak, ponieważ część osób, ze względu na upowszechnienie się pracy zdalnej, woli zamienić mieszkanie w mieście, na dużo większy dom z ogródkiem poza miastem. Ceny obydwu opcji są podobne.
Wynajmujących nie brakuje
Osoby, które pomysł zakupu mieszkania odłożyły na później, mieszkają w lokalach wynajmowanych, co korzystnie wpływa na rynek najmu.
– Nadal wzięciem cieszą się kawalerki. W tym przypadku osób zainteresowanych wynajmem jest znacznie więcej niż dostępnych ofert – mówi Marta Bocheńska-Pachuta. – Popularnością cieszą się też większe mieszkania, ale pod warunkiem, że położone są w centralnych dzielnicach dużych miast.
Mieszkań na wynajem bardzo często szukają dobrze wykształceni i zarabiający single oraz rodziny, które zainteresowane są mieszkaniami większymi, z wieloma udogodnieniami. Są to w dużej mierze pracownicy korporacji, dlatego ważna jest dla nich lokalizacja z bogatą infrastrukturą i z dobrą komunikacją. Te osoby preferują centralne dzielnice dużych miast, ponieważ nawet w trudniejszych czasach właśnie tam będzie najłatwiej o pracę. Małym zainteresowaniem cieszą się lokale wynajmowane przez studentów. Większość uczelni od początku roku akademickiego przeszła na tryb zdalny, dlatego młodzi ludzie zostali w rodzinnych domach. Podobnie postąpiła też część z przyjeżdżających do Polski pracowników z Ukrainy.
– Biorąc pod uwagę, że na rynku pozostali zamożniejsi klienci, oferta musi spełniać dość wyśrubowane kryteria. Wynajmujący szukają mieszkań z dobrym układem funkcjonalnym, jasnych, niebanalnie urządzonych. Ze względu na COVID-19 balkon czy ogródek są widziane jeszcze chętniej niż wcześniej – mówi przedstawicielka Baransu.
Mieszkanie lepsze niż lokata
Od początku 2020 r. trwa obniżka średnich stawek ofertowych na rynku najmu w największych polskich miastach. Na wynajmie można zarobić dziś mniej niż przed rokiem, jednak nie jest to spadek ogromny. Średnią rentowność netto w Warszawie szacuje się na 4,2%. Taką część wartości nieruchomości właściciel powinien być w stanie zarobić w ciągu roku wynajmowania. W zeszłym roku ta rentowność wynosiła 4,7%.
– Obniżenie cen najmu dotyczy nowych umów, zawieranych po wybuchu pandemii. Stare jednak pozostają bez zmian. Sytuacja epidemiologiczna w większości przypadków nie wpłynęła na spadek cen w odniesieniu do umów zawartych wcześniej – ocenia Marta Bocheńska-Pachuta. Przy porównaniu rentowności najmu z oprocentowaniem kredytów okazuje się, że inwestycja w najem nadal się opłaca. Jeszcze niedawno nowo udzielony kredyt mieszkaniowy kosztował 4,3% w skali roku, dziś jest to 3,2%. Koszt pieniądza spadł bardziej niż potencjalna rentowność wynajmu mieszkania. Z kolei zysk z rocznego wynajmu można szacować na ok. 4,5% wartości mieszkania netto – to znacznie więcej niż oprocentowanie z lokaty bankowej, które coraz rzadziej przekracza 1% w skali roku.
