Kup apartament i zarabiaj do końca życia – tak inwestorów kuszą w ostatnich miesiącach deweloperzy. Zysk? W obietnicach coraz wyższy. Tysiące Polaków mogą naciąć się na hotelarski kit.„Zostań właścicielem nadmorskiego apartamentu i zarabiaj od zaraz”. „To inwestycja dla ciebie z gwarantowanym zyskiem”. „Lepiej niż na lokacie, pewniej niż w banku”. Wystarczy kilka minut w sieci, by oglądać dziesiątki mniej więcej tak napisanych ogłoszeń. Takie same wiszą też w turystycznych kurortach, największych miastach. I trafiają na podatny grunt. Mizerne oprocentowanie na bankowych lokatach i skarbowych obligacjach powoduje, że niektórzy szukają innych okazji.
Jedna z nich – inwestycje w apartamenty i mieszkania na wynajem. Bum widać gołym okiem. Już teraz co trzecia sprzedana nieruchomość jest kupowana właśnie przez inwestora, a nie potencjalnego mieszkańca. Coraz więcej nieruchomości buduje się bez wsparcia bankowego. Jak to możliwe? Ano właśnie dzięki inwestorom.
Moda na condo
To dla nich są oferty inwestycji w condohotele. Czyli w zasadzie w co? Condohotel to standardowy hotel, ale z małą różnicą – właścicielami poszczególnych pokojów są osoby prywatne. To inwestorzy, którzy kupili kilkadziesiąt metrów hotelowej przestrzeni jeszcze przed budową. Taki właściciel nie jest udziałowcem hotelu, a właścicielem części przestrzeni, którą wynajmuje. W przypadku aparthoteli, równie modnych w ostatnich miesiącach, układ jest identyczny, ale mowa o apartamentach, czyli „prawie mieszkaniach” z kuchnią.
W obu przypadkach inwestor decyduje o tym, kiedy jego własność jest wynajmowana, a kiedy on sam z niej korzysta. Zwykle układ jest taki, że pokój i mieszkanie na rynku są przez niemal cały rok, a przez dwa – cztery tygodnie korzysta z nich właściciel. Z jednej strony sam ma gdzie wypoczywać, z drugiej strony zarabia.
Wysokie stopy zwrotu. Jedno „ale”
Ile można wyciągnąć?
– Zwykle średnioroczny zysk z takiej inwestycji nie przekracza 5, może 6 proc. zainwestowanych pieniędzy w przypadku najbardziej udanych realizacji. Oczywiście mówimy o kwocie brutto, więc przed opodatkowaniem. To oznacza, że potencjalny zwrot oscyluje w granicach 20, może 25 tys. zł brutto w ciągu roku. – mówi Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości.
A poziom takiej inwestycji to przynajmniej 250 – 300 tys. zł na start. Wystarczy na nieruchomość i wyposażenie. To oznacza, że całość zwróci się dopiero po około 15 latach. Później będzie zarabiać dla właściciela. Jak podkreśla ekspert, zwykle umowy zakładają kilka lat gwarantowanej stawki, później zysk zależy od tego, jak dobrze działa condohotel.
Coraz częściej jednak pojawiają się oferty z coraz wyższą stopą zwrotu. Obiecywanie 10 proc. to nic nadzwyczajnego w tej branży. I łatwo to przedstawić na liczbach. 10 proc. z 250 tys. zł (a to w tej chwili najtańsze inwestycje na rynku) to 25 tys. zł brutto w ciągu roku. To mniej więcej 2 tys. zł miesięcznie. Czyli podobnie, ile można dostać za wynajmowanie całego mieszkania w mieście.
Jest jedno „ale”. Takie zarobki opierają się na pięknym założeniu, że hotel – i wszystkie pokoje – są cały czas wynajęte. A przecież to niemożliwe. Polska, choć piękna, dotrze do kresu swoich możliwości przyciągania turystów z zagranicy. A bogacący się Polacy wybierają coraz chętniej wycieczki poza kraj. Do tego konkurencja na rynku się zaostrza – przez ostatnie lata baza hotelowa w Polsce nieustannie rośnie. Niektórych to jednak nie zraża.
– W tej chwili w budowie jest około 2 tys. takich obiektów. – szacuje ekspert. – Od gór do morza. Piękne wizualizacje, szumne zapowiedzi. Za budowę condo i aparthoteli wzięli się wszyscy. I w branży już słychać, że za kilka lat inwestorzy będą mieć ogromne problemy.
Tylko rozsądek
– Przy wyborze inwestycji można radzić tylko jedno: rozsądek. Jeżeli ktoś oferuje 7 proc. zwrotu i więcej, to warto sobie zadać pytanie, dlaczego tak robi? Kredyt mógłby uzyskać o wiele tańszym kosztem, a jednak chce rozdawać pieniądze? Może bank nie zaakceptował biznesplanu, bo był nierealistyczny, a partner niewiarygodny? To powinna być lampka ostrzegawcza dla każdego. Condohotele to branża turystyczna, nie budowlana. Przy wyborze inwestycji warto więc dokładnie sprawdzić, jakie doświadczenie w tym zakresie ma inwestor. Ale żadne porady nie zastąpią zdrowego rozsądku i zimnej kalkulacji, czy obiecywane zyski są w ogóle realne. – mówi Jan Wróblewski, twórca firmy Zdrojowa Invest & Hotels.
To jeden z najbogatszych Polaków, jest na liście stu najbardziej majętnych osób w kraju. A jego firma budowała podwaliny rynku condohoteli w Polsce. W portfolio ma kilkanaście takich udanych inwestycji, głównie w rejonach turystycznych.
– Należy pamiętać, że nie każdy obiekt noclegowy generuje zyski. Do tego niezbędna jest bardzo dobra lokalizacja, odpowiednia kadra i wiedza oraz zawsze intuicja. I to należy wziąć pod uwagę, gdy ktoś ma ochotę zainwestować pieniądze. Oferty z siedmioprocentowym i wyższym kilkunastoprocentowym obiecywanym zyskiem to mrzonka i trzeba to sobie powiedzieć otwarcie. – dodaje.
Co to oznacza? Że hotel w fatalnym miejscu będzie tak długo wypłacał środki inwestorom, jak długo będzie w stanie rozpoczynać kolejne inwestycje i ściągać od następnych inwestorów pieniądze. Skojarzenia z piramidą finansową? Całkiem słuszne. Kiedy rynek się nasyci i kluczowe stanie się operowanie tym, co już się wybudowało, będzie problem. Zamiast zysków, będą pustki w kasie. Inwestorom zostanie przynajmniej mieszkanie.
Autor: Mateusz Ratajczak, redaktor Money.pl
